Roboty dodatkowe, czyli kiedy budowa zaczyna przypominać koncert Hendrixa

Dobrze zaplanowana inwestycja budowlana powinna przypominać nagrany w studiu utwór. Jest scenariusz, ustalona struktura, wiadomo, kiedy zaczyna się refren i kiedy następuje finał.

Problem zaczyna się wtedy, gdy realizacja inwestycji zaczyna wyglądać jak koncert na żywo.

Najpierw wszystko przebiega zgodnie z planem. A potem nagle pojawia się improwizacja.

W świecie rocka mistrzem takiego grania był Jimi Hendrix. Potrafił rozpocząć solówkę, która zmieniała cały utwór, choć nadal była jego częścią. Publiczność była zachwycona, bo wiedziała, że to element koncertu.

W budownictwie odpowiednikiem takich improwizacji są roboty dodatkowe. I podobnie jak na scenie, problem pojawia się wtedy, gdy nikt nie wie, gdzie kończy się pierwotny utwór, a zaczyna zupełnie nowa kompozycja.

Roboty dodatkowe to prace, których nie przewidziano w umowie ani w projekcie, a które ujawniają się dopiero w trakcie realizacji inwestycji. Nie chodzi tu o zwykłe niedoszacowanie kosztów czy błędną kalkulację wykonawcy. Chodzi o sytuacje, których rozsądnie nie dało się przewidzieć wcześniej, jak choćby odkrycie wad konstrukcyjnych, niezgodność projektu ze stanem faktycznym albo konieczność wykonania prac niezbędnych do dokończenia inwestycji.

W praktyce spór o roboty dodatkowe niemal zawsze wygląda podobnie.

Wykonawca mówi:„Trzeba zrobić dodatkowe prace, inaczej inwestycja się nie powiedzie”.

Inwestor słyszy:„Będzie drożej niż się umawialiśmy”.

W tym momencie sytuacja zaczyna przypominać koncert Led Zeppelin, podczas którego utwór planowany na kilka minut potrafił rozciągnąć się do kilkudziesięciu, a publiczność nie miała pewności, kiedy nastąpi finał.

Największy problem polega na tym, że roboty dodatkowe bardzo często są wykonywane bez jasnego ustalenia zasad. Nie powstaje aneks do umowy, nie określa się wynagrodzenia, a inwestor jedynie obserwuje, jak prace postępują. Dopiero po ich zakończeniu pojawia się rachunek, który bywa zaskoczeniem.

Tymczasem nie każda dodatkowa praca daje wykonawcy prawo do żądania zapłaty. Aby takie roszczenie było uzasadnione, musi chodzić o prace rzeczywiście nieobjęte umową, konieczne do wykonania inwestycji i zaakceptowane przez inwestora, nawet jeśli zgoda była dorozumiana.

W sporach często okazuje się, że problem nie wynika z samych robót, lecz z braku jasnych ustaleń. Inwestor pozwala kontynuować prace, nie regulując kwestii finansowych, a później jego milczenie bywa interpretowane jako zgoda.

Nie brakuje jednak sytuacji odwrotnych, gdy wykonawca domaga się zapłaty za czynności, które w rzeczywistości wynikały z jego błędów, były objęte pierwotnym zakresem umowy albo w ogóle nie były konieczne. To trochę tak, jak gdyby po koncercie publiczność otrzymała rachunek za każdą dodatkową minutę improwizacji.

Spory o roboty dodatkowe należą do najbardziej skomplikowanych konfliktów budowlanych, ponieważ:

=> łączą interpretację umowy

=> ocenę techniczną prac

=> problem dowodowy.

Z tego powodu tak często trafiają do sądu.

Najprostszą metodą uniknięcia konfliktu jest szybka reakcja w momencie, gdy pojawia się temat dodatkowych prac. Jeżeli zakres robót zostanie jasno opisany, a wynagrodzenie uzgodnione jeszcze przed ich wykonaniem, ryzyko sporu znacząco maleje.

Roboty dodatkowe nie są niczym nadzwyczajnym w inwestycjach. Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy ich zakres i koszt pozostają nieustalone. Wtedy nawet najlepiej zaplanowana budowa może zamienić się w długotrwały i kosztowny konflikt.

W budownictwie, podobnie jak w muzyce, improwizacja może być efektowna, ale tylko wtedy, gdy wszyscy wiedzą, kiedy się zaczyna i kiedy powinna się skończyć.